Ressources documentaires Bureaux – Locaux

Ressources documentaires Bureaux - Locaux

Nous louons exclusivement des bureaux et des locaux commerciaux dont nous sommes propriétaires. Cette page a pour objectif de vous informer sur les principales dispositions légales et contractuelles qui régissent ces baux

Questions fréquentes

Le bail 3/6/9 ?

Le bail commercial, communément appelé bail 3-6-9, est un contrat de location conclu entre un propriétaire (le bailleur) et un locataire (le preneur) pour l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle dans un local dédié. Ce type de bail est régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce.

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Toutefois, le locataire a la possibilité de résilier le contrat à l’expiration de chaque période triennale (soit tous les 3 ans), en respectant un préavis de 6 mois. Cette résiliation doit être notifiée au bailleur par acte de commissaire de justice (huissier).

Le bailleur, quant à lui, ne peut résilier le bail qu’à l’issue des 9 ans, sauf en cas de manquement du locataire à ses obligations contractuelles ou dans des situations spécifiques prévues par la loi.

Avantages du bail 3-6-9

Stabilité : Le bail offre une sécurité juridique au locataire, lui permettant de développer son activité sur le long terme.
Souplesse : La possibilité de résilier tous les 3 ans offre une certaine flexibilité au locataire.
Droit au renouvellement : À l’issue du bail, le locataire bénéficie d’un droit au renouvellement, (sauf exceptions prévues par la loi)

Les obligations respectives

La répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire est un élément essentiel du bail commercial. Elle est encadrée par des dispositions légales, notamment l’article 606 du Code civil et les articles R.145-35 et L.145-40-2 du Code de commerce, qui définissent les obligations respectives des parties.

1.Les grosses réparations à la charge du bailleur
Selon l’article 606 du Code civil, les grosses réparations sont à la charge du bailleur ( notamment (structure, couvertures entières, les murs de soutènement etc…). La jurisprudence confirme que ces travaux touchent à la structure et à la solidité de l’immeuble.

2. Les réparations à la charge du locataire
Le locataire est responsable des réparations locatives, qui comprennent l’entretien courant et les réparations nécessaires à l’usage normal des locaux. Ces réparations sont définies par l’article 605 du Code civil.

Frais d'entrée

Parmi les frais à prévoir

1.Rédaction du bail commercial par un avocat
La rédaction d’un bail commercial est une étape cruciale pour encadrer les relations entre le bailleur et le locataire. Nous confions cette tâche à un avocat spécialisé, afin de garantir la conformité du contrat avec la législation en vigueur et d’adapter les clauses aux spécificités des parties.

Les honoraires pour la rédaction d’un bail commercial varient en fonction de la complexité du dossier et des prestations incluses. À titre indicatif, les tarifs pratiqués sont généralement compris entre 800 € et 1 600 € HT et son à la charge du preneur (locataire).

2.État des lieux d’entrée par commissaire de justice
Conformément à l’article L.145-40-1 du Code de commerce, un état des lieux est établi lors de la prise de possession des locaux et lors de la restitution des locaux. Nous faisons réaliser cet état des lieux par un commissaire de justice, les frais sont répartis à parts égales entre le bailleur et le locataire. Les tarifs varient en fonction de la superficie du local.

Points d'attention !

1. Travaux : autorisation préalable et procédure spécifique
Avant d’entreprendre des travaux dans les locaux loués, le locataire doit impérativement obtenir l’autorisation écrite du bailleur. Cette exigence s’applique notamment aux travaux affectant la structure, la distribution ou la destination des lieux. Le bail peut également prévoir l’intervention préalable d’un architecte mandaté par le bailleur, dont les frais sont à la charge du locataire. En l’absence d’autorisation, le locataire s’expose à des sanctions, telles que la résiliation du bail ou l’obligation de remettre les lieux en état à ses frais.

2. Destination des lieux et déspécialisation
Le bail commercial définit la destination des locaux, c’est-à-dire l’activité que le locataire est autorisé à y exercer. Toute modification de cette activité nécessite une procédure de déspécialisation :

Déspécialisation partielle : le locataire souhaite ajouter une activité connexe ou complémentaire à celle déjà exercée. Il doit notifier son intention au bailleur, qui dispose de deux mois pour s’y opposer.
Déspécialisation plénière : le locataire envisage de changer totalement d’activité. Il doit obtenir l’accord préalable du bailleur, qui dispose de trois mois pour répondre.

Le non-respect de ces procédures peut entraîner la résiliation du bail ou le refus de son renouvellement.

3. Évaluation de la solvabilité du locataire
Avant de conclure un bail commercial, le bailleur évalue la solvabilité du candidat locataire. Cette évaluation porte sur la solidité financière de l’entreprise, son historique d’activité, ses perspectives de développement et la qualité de son projet commercial. Le bailleur peut également demander des garanties supplémentaires, telles qu’une caution personnelle ou bancaire, pour sécuriser le paiement des loyers et des charges.